г. Москва, ул. Нижняя 14, стр. 1 БЦ "Петровский"
8 (800) 775-83-76info@armandrealty.com

Новости недвижимости

Можно ли продать залоговую квартиру?

В сфере кредитования все чаще можно встретить случаи, когда в связи со сложившимися жизненными ситуациями (для улучшения условий жизни, потеря работы, либо болезни и т.д.) люди решают продать свои квартиры, которые к тому же пребывают в залоге банка.
На этом этапе возникает два ключевых вопроса: как продать недвижимость в залоге не нарушая законов, если возможно, то каким способом?
Специалисты по кредитованию в свою очередь дают утвердительный ответ, уверяя, что если своевременно проинформировать банк о своих планах тогда продать квартиру можно по нескольким выгодным схемам.

Традиционный вариант продажи залоговой квартиры

Продажа залоговой недвижимости (не только ипотечной), может быть вызвана различными причинами. Довольно часто встречаются ситуации, когда человек в процессе ежемесячного погашения кредита становится неплатежеспособным (инвалидность, потеря работы, либо декрет), порой заемщики решают сменить свое место жительства, либо же им срочно понадобилась большая сумма денег. Какой бы ситуация не была изначально нужно посетить отделение банка-кредитора и проинформировать его о своих планах. Конечно, реакция на такое заявление может быть самой разной, все зависит исключительно от условий ранее составленного кредитного договора. Но на практике основная часть банков соглашается на реализацию залогового жилья, но с условием, что заемщик досрочно выполнит все свои обязательства перед кредитной организацией.

Происходит все самым традиционным способом: специалисты определяют актуальную рыночную стоимость недвижимости, она выставляется на продажу и ей ищется новый покупатель. Когда найден новый покупатель, в процессе оформления сделки общая сумма стоимости квартиры делится на 2 части: размер судной задолженности кредитора перед банком и разницу между этой суммой и общей стоимостью квартиры. Каждая денежная сумма ложится в специальные ячейки: одна для продавца, а вторая для банка. Отдельно стоит заметить, что только после получения банком всей требуемую суммы из депозитной ячейки, он передаст бланки в регистрационную палату для заключения новой сделки и документы о снятии всех обременений с недвижимого имущества.

Продажа залоговой недвижимости со сменой должника


Если же потенциальный покупатель не имеет всей требуемой суммы, тогда продажа квартиры возможна только со сменой главного должника. В результате чего, покупателю нужно будет заплатить продавцу разницу между непогашенным кредитом и общей стоимостью квартиры, а оставшийся долг кредитор будет выплачивать уже по новому кредиту (ипотеке). Такие ситуации в истории банков встречаются довольно часто, но в основном кредитные организации их вовсе не приветствуют: ведь в дело вступает совершенно новый человек, платежеспособность которого нужно дополнительно проверять. Помимо этого придется рефинансировать ставку по кредиту, ведь с момента выдачи предыдущему плательщику она могла весьма существенно измениться. А вот если покупатель захочет брать ипотеку совершенно в другом банке, тогда банк-кредитор, в собственности которого находится квартира и вовсе может отказать в оформлении подобной сделки.

Продажа залоговой квартиры вследствие преждевременного погашения кредита

Большинство банков советуют заемщикам, которые уже успели оплатить большую часть кредита и планируют перепродать свою недвижимость – погасить кредит досрочно. К примеру, если человек брал в банке 1,5 миллиона рублей, а на данный момент сумма его задолженности не превышает 200 тысяч рублей, тогда он может отыскать эту сумму самостоятельно и полностью погасить свой кредит, после чего банк снимет все обременения с недвижимости. В результате чего, человек сможет уже самостоятельно продать квартиру и полностью вернуть всю сумму потраченную ранее.

В таком случае возникает логический вопрос – где взять эти 200 тысяч рублей? Существует три варианта. Первый – договорится с потенциальным покупателем о внесении им задатка в размере оставшейся суммы непогашенного кредита. Безусловно, в таком случае покупатель идет на большие риски, но продавец в свою очередь может снизить стоимость жилплощади. Второй вариант – оформить потребительский кредит в этом или уже другом банке. Если у заемщика хорошая кредитная история, и он считается добросовестным, тогда отказов со стороны банка не должно быть, к тому же погасить этот кредит можно сразу после реализации квартиры. А можно обратиться в агентство недвижимости, которое специализируется на выдаче авансов до продажи квартиры, в таком случае вы сможете продать свою квартиру без труда.

Продажа залоговой квартиры для улучшения качества жилищных условий

В банковской практике можно встретить случаи, когда после нескольких лет исправного погашения долгов по кредиту заемщик решает продать залоговую квартиру по причине того, что ему необходимо жилье большей площади, тем самым улучшив свои жилищные условия. В таком случае банки чаще всего идут навстречу всем своим клиентам, позволяя продать квартиру по традиционной схеме, которая описана выше. К тому же, большая денежная сумма, предназначенная для банка, идет на погашение оставшегося долга, а оставшаяся сумма израсходуется на первоначальный взнос за квартиру больших размеров по новому ипотечному договору.

Но бывают и совершенно другие ситуации, когда, не рассчитав свои финансовые возможности, заемщик покупает дорогостоящее жилье, которое в результате хочет обменять на более доступный вариант. Такой вариант продажи жилой недвижимости тоже возможен, хотя менее приветствуется кредитующими организациями и должен происходить после согласования с банком и под его строжайшим контролем.

Незаконная реализация залоговой квартиры

В завершении можно добавить несколько слов о реализации залоговой недвижимости незаконным путем. А все, потому что большинство банков включают в свои кредитные договоры такие пункты, следуя которым залоговое жилье не может быть передано в собственность третьим лицам, за исключением правовых действий связанных с получением наследства. Если были нарушены эти правила, оформленная сделка о продаже квартиры считается недействительной и аннулируется. В результате чего – немедленное возвращается приобретенная ранее квартира, а также высоки шансы того, что банк может потребовать досрочное погашение всей суммы по кредиту, несмотря на то, кому залоговая квартира будет принадлежать в тот момент.

Новости

Тыва и Карелия срывают программу переселения из ветхого жилья
18.08.2017 00:00:03
В оставшиеся две летние недели около одного миллиона россиян должны переехать из ветхого жилого фонд...
Рублевский особняк продается за биткоины
18.08.2017 00:00:03
Хозяин особняка, расположенного на 2-м Успенском шоссе, решил попытаться продать недвижимость за кри...
Создан спецотдел по контролю качества «реновационного» жилья
18.08.2017 00:00:02
Мосстройкомплекс объявил о создании специального отдела, задачей которого будет проверка качества ст...
загрузка карты...